住宅ローン借り換え


自分自身は不動産もなにももっていないので当然実践した訳ではないですが、
どうやら最近はこの「住宅ローンの借り換え」というのが有利になる様子です。

【トクをする目安】

◆金利差1% ◆残り10年 ◆残高500万

以下、マネーページの記事の抜粋です。

 かつての高金利時代に住宅金融公庫などから借りた固定金利の住宅ローンを借り換える人が後を絶たない。超低金利の今なら金利負担が軽減されやすいためだ。民間金融機関も公庫改革をにらみながら、担保割れ物件の借り換えに積極的に応じる姿勢を見せている。しかし、手数料などのコストも考慮すると、返済額が大幅に圧縮されるとは限らない。借り換えの「損益分岐点」を見極める必要がある。

 住宅ローンは、担保となる住宅の資産価値に見合う範囲で貸し出すのが基本だ。しかし、「金融技術の向上でリスクを計量化し、個々人の返済能力をみることができるようになった」(三和銀行リテール営業部)ことを背景に、地価下落で担保割れした物件にもすそ野が広がってきた。

 都市銀行の借り換えローンは、担保評価額の200%、5000万―6000万円を上限とする商品が多いが、300%、1億円まで融資枠を広げている銀行や、無担保で借り換えに応じる銀行も登場している。多くの銀行は、公的ローンを3年あるいは5年以上、延滞せず返済してきたことなどを条件としているが、年数要件のない銀行もある。

 金利は、一定期間固定か変動金利を選べる。変動金利や短期間固定は長い目で見れば金利が上昇する恐れがあり、10年や20年など長めの固定金利のほうがリスクは小さい。一方で、当初の軽減効果は2年、3年固定のほうが大きい。

 年3・375%の固定金利で残高が2000万円、残存年数が20年のローンを借り換え、ボーナス月増額なしで返済する場合の返済額を見てみよう(表参照)。年2・375%の変動金利型に借り換え、金利が変動しないと仮定すると、月々の返済額はほぼ1万円軽減される。当初2年間が年1・950%で固定される三井住友銀行のローンに借り換えれば、2年で33万円余りが浮く計算になる。

2000万円の20年ローンを借り換えた場合の毎月返済額

変動金利(年3.375%)

11万4711円

変動金利(年2.375%)

10万4766円

固定2年(年1.950%)

10万703円(当初2年)

 しかし、ローンの借り換えには、新規申し込みと同様に保証料や事務手数料など経費が必要となる。こうしたコストは、2000万円を20年で返済する場合で50万円近くになるのが相場だ。ファイナンシャル・プランナーの菱田雅生さんは「コストを計算に入れてもメリットがある目安は、金利差1%以上、返済残存期間が10年以上、残高500万円以上」だとアドバイスする。返済額や経費は、各行のホームページにアクセスすれば簡単にシミュレーションできる。結果を見て判断したい。

 

 都銀の金利はほぼ横並びだが、地域金融機関にはより低い金利で貸し出すところもある。担保割れ物件が対象ではないが、東京都と神奈川県東部が営業基盤の城南信用金庫の「超固定」は、当初10年間が年2・50%、11年以降が3・80%で、住宅金融公庫より金利が低い。公庫より低い固定金利ローンを手がけるソフトバンク系のグッドローンも、早ければ年内にも借り換えローンを同じ条件で始める予定だ。

都市銀行が提供する住宅ローンの借り換え商品

担保評価額に対する融資限度額と上限

借り換え前のローンの経過年数

最長返済期間

東京三菱

200% 5000万円

なし
35年

三井住友

200%6000万円

4年以上
35年

(無担保)1000万円

4年以上
10年

富  士

※200%1億円

5年以上
30年

第一勧業

(無担保)1000万円

5年以上
10年

三  和

300%1億円

な し
35年

あ さ ひ

200%5000万円

3年以上
32年

大  和

※※300%6000万円

5年以上
35年
※担保不足分は2500万円まで
※※査定額に2000万円を上乗せしたのと比べて低い方

 ▽借り換えローン 民間金融機関の借り換えローンは、住宅金融公庫が93、94年度に導入した「ゆとり返済」で返済額が一気に跳ね上がった98年から活発化した。以前なら地価の下落などによる担保価値の不足で借り換えローンを利用できなかった人も、現在は新たに住宅を購入する人と同じ金利で借り換えられる。

最近では借り換えの「保証料無料」なんてプランも登場しています。
これを機に住宅ローンのある方は考慮してみてはどうでしょう?
かなり返済額が減る方もいるの…では??


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